賃貸併用住宅竣工から1年9ヶ月。 満室稼働が続いています。 しかし、いよいよ空室発生の予感がします。 賃貸住居部分の入居者は、新婚さんなのですが、どうも妊娠しているようなのです。 約42m2の1LDKという間取り。 小さな赤ちゃんと３人で辛うじて暮らせな…

賃貸併用住宅に次ぐ新たな不動産投資を考えているのですが、苦戦しています。 理由は、銀行の融資スタンス。 スルガ銀行問題に端を発する個人向け融資の引き締めが大きく影響しています。 信金信組ノンバンクなどは、まだ融資を狙えるのですが、金利が高い。…

新築のマンション、アパート投資。 これは、区分一室でも、一棟ものでも危険な投資です。 区分の場合、「投資」としてお話になりません。 利回りが低すぎるからです。 たとえば表面利回り5％くらいの物件だと、自己資金次第ではありますが、毎月のキャッシュ…

賃貸併用住宅では、一般的な賃貸住宅と異なり、オーナーと入居者の接触機会が多くなります。 では、オーナーと入居者との関係はどんな感じでしょうか？ 我が家に限ると、たまたま顔を合わせた際に、挨拶をするくらいの関係です。 自宅に招いてお食事会など、…

先日、残存耐用年数の延長で、融資期間を延ばせるみたいな記事を書きましたが、 某信金の行き過ぎた耐用年数査定の影響で、雲行きが怪しくなってきました。 審査が厳しくなっています。 今のところ金融機関によって対応はマチマチですが、中古物件の流通に影…

アスベストは耐火性や断熱性が高く、相当昔の建物では吹付材（飛散性高い）として使われてきました。 吹付材としての使用が禁止されても、しばらくは成型の建材で利用されました。 吹付材に比べて飛散性は低いのですが、破損などでアスベストが飛散する恐れ…

賃貸併用住宅に続く投資用不動産の購入を検討していますが、 まだ買うタイミングではないと思っているので、特に真剣に探してはいません。 先日、某都銀の方と話したところ、やはりこれからの不動産市況には懐疑的でした。 買いたい不動産のイメージはほぼ固…

住宅ローンを使える要件は、自宅部分の面積が延べ床面積の半分以上あることです。 しかし、一部の銀行では、半分未満でも住宅ローンを使うことができます。 まず、シェアハウス問題で話題になった某銀行です。 ゆうちょ銀行と提携して扱っていましたが、提携…

前回の記事で、借入により自己資金利回りが高まることを書きました。 では、借入100％のフルローンが望ましいのでしょうか。 答えはNOです。 バランスシート（貸借対照表）を作れば一目瞭然なのですが、私のブログは手抜きなので、言葉の説明で勘弁してくだ…

前記事で賃貸併用住宅の利回りは非常に高いとしましたが、実際どれくらいでしょうか。 私のケースで考えてみます。 賃貸併用住宅の建築に、色々な諸経費込みで9000万円くらいかかってます。 内訳は、自己資金1000万円、借入金8000万円ほどです。 賃貸併用住…

ここ最近のニュースで、やはり不動産投資は怖い、危険だという考える方が増えているのではないでしょうか。 当然どんな投資にもリスクがあり、得られる利回りが高いほどリスクも高くなる傾向にあります。 でも、不動産投資ってミドルリスク・ミドルリターン…

もう12月ですね。 今年は全部屋満室稼動で、賃貸の空室はゼロでした。 100点の収支といって良いでしょう。 来年もゼロならありがたいのですが、どうでしょうか。 ダイワさんが12月で契約が終わるとわかっていたのは、大家としてはありがたいです。 ネット広…

今年の不動産所得の数字がだいたいわかってきました。 不動産所得は黒字となる見込みです。 つまり、税金が発生します。 事業初年度って計上できる経費が多いのですが、それ以上に収入が多くなってしまいました。 理由は、全三部屋ともに礼金２ヶ月分の収入…

二階賃貸に正式な申込みが入りました。 契約の締結はまだですが、賃貸条件は合意したので、来年１月より入居です。 年末までダイワさんとの契約ですので、空室が１日もないことになります。 ちなみにダイワさんは部屋のクリーニングをして出ていってくれて、…

前回は事務所賃貸のメリットを紹介しました。 今回はデメリットです。 ・固定資産税増額の危険 土地の固定資産税・都市計画税は、住宅用地であれば大きく優遇されます（それぞれ6分の1・3分の1）。 しかし、住宅以外の部分が一定以上含まれると、一部優遇が…

我が家の二階賃貸部分は事務所（いわゆるSOHO）賃貸を検討しています。 SOHOは、small office、home officeの略です。 賃貸住宅は比較的親近感がありますが、賃貸事務所は馴染みが薄いかと思います。 違いとしては何があるでしょうか。 まずは、メリット面に…

民泊は通常の賃貸アパート運営よりも数倍の利益を生みます。 ただし、当然その分リスクも多いです。 私は会社で民泊のセミナーを一度開催したときに少し勉強したので、簡単に民泊リスクを紹介します。 ・収支のボラティリティが高い 普通の賃貸借であれば、…

現在の二階賃貸部分はモデルルームとして貸しているのですが、契約は12月末までです。 そろそろ募集かけましょうかと、管理会社と話していました。 まだWeb広告も出していない状況だったのですが、管理会社からふと電話がありました。 「事務所として貸すの…

先日、取引先と会談をしていて、取得した不動産を民泊にコンバージョンする話を聞きました。 収支予測を見せてもらったのですが、ネット利回りが20％超という凄まじいものでした。 実際、民泊は儲かるのです。 民泊の儲けは、インバウンド需要に大きく依存し…

賃貸の募集ってこんな感じに進むんだと、参考までに。 ・４月上旬 管理会社から、同時期に竣工する他物件の募集を始めるから、一緒に募集開始しましょうとの連絡あり。 パース、間取り図、設備の概要を持って、管理会社を訪問。 その際に家賃を決定。 管理会…

竣工まであと１ヶ月となりました。 すでに外壁にタイルが貼られており、シートが取れるのが楽しみです。 ただ、我が家は建てて終わりではありません。 賃貸併用住宅ですから、建てた後の運用が大事です。 いかに収益をあげて、ローン返済を軽くし、生活費、…

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。 今回は支出のうちその他費用です。 これまでの支出は賃貸運営上で不可欠なものでしたが、その他費用は物件によって発生したりしなかったりするものです。 たとえば、インターネット利用料（オーナー負担…

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。 今回は支出のうち損害保険料です。 建物には損害保険をかけるのが常識であり、ほぼ100％で火災保険には入ってることと思います。 火災のほか、風災、水災、衝突や盗難など保険範囲を広げていくほど、保…

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。 今回は支出のうち公租公課です。 不動産保有時にかかる税金としては、土地・建物の固定資産税、都市計画税があります。 自治体によって税率は異なりますが、一般的には固定資産税1.4％、都市計画税0.3％…

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。 今回は支出のうちテナント募集費です。 賃貸借契約の締結に際して、仲介会社に広告宣伝費（仲介手数料）を支払うことになります。 通常の広告宣伝費は、家賃の１ヶ月です。 福岡など地域によっては２ヶ…

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。 今回は支出のうち小修繕費です。 修繕費は、共用部分の電球が切れたり、貸室のエアコンなどの設備が入居者の故意過失でなく壊れたり、 ドアや窓ガラスや外壁が破損したり（なかなかないと思いますが） …

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。 今回は支出のうち水道光熱費です。 賃貸住宅の場合、貸室部分の水道代・電気代・ガス代は入居者の個別契約となるのが一般的です。 そのため、オーナーが負担するのは共用部分の照明などの電気代、清掃時…

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。 収入のまとめが終わったので、今回は支出について考えてみます。 賃貸住宅経営において発生する費用は以下のものがあります。 維持管理費 水道光熱費 小修繕費 経営管理委託費 テナント募集費 公租公課 …

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。 今回は収入のうち、その他（雑）収入です。 家賃や一時金以外に収受できる収入は、色々あります。 賃貸併用住宅では難しいですが、高さのあるマンションであれば、携帯基地局（アンテナ）設置料を取れた…

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。 今回は収入のうち更新料収入です。 更新料収入は文字通り契約の更新にあたって、入居者がオーナーに支払う一時金です。 住宅の賃貸借契約の期間は通常1～2年となっており、期間満了時は新たな賃貸借契約…