赤字にならない

今年の不動産所得の数字がだいたいわかってきました。

不動産所得は黒字となる見込みです。

つまり、税金が発生します。

事業初年度って計上できる経費が多いのですが、それ以上に収入が多くなってしまいました。

理由は、全三部屋ともに礼金２ヶ月分の収入があったうえに、

二階は来年１月から新規の賃貸がスタートとなり、その礼金２ヶ月がさらに上乗せされるためです。

来年１月からの契約なのですが、今年の収入として扱います。

少し難しい話になりますが、不動産所得の収入の認識は発生主義です。

日本の会計基準では、簡単にいうと、費用は早めに認識（発生主義）、収入は遅めに認識（実現主義）となります。

しかし、不動産所得の場合、契約に「前月末までに賃料を支払う」と規定されている場合、

実際に入金がなくても、家賃の対価としての居住の提供が始まっていなくても、前月末に収入として計上しないといけないのです。

例外的に現金主義（現金を受け取ったタイミングで収入を認識）を採用できる場合もあるようですが。

そのため、今年の収入が大きくなり過ぎました。

パソコン買って経費にするとか、管理会社を接待して経費にするとか、所得を減らす方法はあります。

でも、サラリーマン大家は、不必要な支出で無理矢理所得を減らしてもあまり意味がないと思います。

勘違いしてはいけないのは、不動産賃貸経営で大切なことは、税務上の所得ではなく、キャッシュフローだということです。

減価償却費以外の経費は、現実に現金がなくなってしまいます。

税金を減らすために現金を減らしても仕方ありません。

必要ではない無駄な経費を使うことは、ただの損失です。

個人事業主として開業している私は、青色申告によりわずか10万円ですが、経費にできます。

でも、現金10万円を何かしらの経費として無駄に使うことを考えたら、よっぽど節税効果は高いです。