新築と投資

新築のマンション、アパート投資。

これは、区分一室でも、一棟ものでも危険な投資です。

区分の場合、「投資」としてお話になりません。

利回りが低すぎるからです。

たとえば表面利回り5％くらいの物件だと、自己資金次第ではありますが、毎月のキャッシュフローがマイナスとなったりします。

家賃7万円、借入金の返済6万円としましょう。

そこから管理費、修繕積立金、固定資産税、広告費などを払うと、手元にお金は残りません。

さらに、空室で無収入となることもありますし、家賃は徐々に下がります。

「投資」として有り得ないわけです。

そこで営業は、「保険」などという言葉を使います。

いやいや、不動産「投資」という元本割れし得るリスク商品に、「保険」という謳い文句はいかがなものでしょう。

「投資」商品としての価値がないから「保険」を理由にしないと売れないのです。

百歩譲って、富裕層の「節税」なら、まだわかります。

不動産の課税評価額は時価よりも低いので、現金を不動産に換えるという手法は昔からあります。

ただ、サラリーマンが投資で行うには、デメリットが遥かに上です。

中古の稼動中の収益マンションなら利回り次第で有りです。

それでも今後のキャッシュフロー予測や出口戦略を考えた上でのことですが。

一棟ものの新築アパート投資については、また次回に。