順調
10月末・11月末と、2部屋続けて退去となった賃貸住宅。
10月末退去の部屋は正式な契約書を交わし、12月から入居開始です。
婚約者同士の2人入居で、前と同じ新婚さんみたいなものです。
まだ顔合わせもしてませんが、トラブルなく過ごせる良い入居者であることを望みます。
そして、11月末退去の部屋も無事に入居が決まりました。
家賃は2000円アップ、礼金も2ヶ月と、好条件での契約となります。
こちらの入居者は一人暮らしの女性です。
オートロックがないためセキュリティ面での心配はないのか、オーナーがいるという安心感があったのか聞きたいところです。
12月の初め頃には入居となるので、ほぼ空室期間ゼロです（前の入居者の契約は11月末までですが、すでに退去済み）。
２つの退去予告でヒヤヒヤしたものの、無事に決まって一安心。
しかし、経費もかかっているので、その辺の検証はしてみたいと思います。
3年目の賃貸募集
とうとう初の退去が発生した我が賃貸併用住宅。
2部屋のうち、退去が10月末である1部屋のみの募集を開始しました。
管理会社とは条件面について電話で軽く打ち合わせただけですが、
その日のうちに早速SUUMOなどのWEBサイトに掲載されていました。
しかし、3日後、SUUMOで検索すると、該当ページがありません。
掲載内容が間違っていたのか、反応が悪いので条件変更をしたいのか。
理由はよくわかりませんが、さらに3日経ってもまだ掲載されていない。
少し不安になっていると、週末に管理会社から電話がありました。
「申し込みが入りました。」
早すぎでしょ。
条件面は、家賃は募集より1,000円ダウン（今の賃料より2,000円アップ）、
礼金は2ヶ月から1.7ヶ月程度に下げたようですが、納得の水準です。
12月の入居希望で、保証会社の審査中とのこと。
入居希望者は結婚前の若いカップルのようです。
空室期間は1ヶ月程度で済みそうで何よりです。
通常の賃貸マンションでも入居が決まらず苦戦する物件があるのに、
入居者に敬遠されそうな賃貸併用住宅があっさり決まってしまう。
その理由について、改めて考えてみましたが、至極当たり前のことでした。
また次回に。
退去予告
久々の更新です。
本当は竣工後丸2年となる6月末に更新するつもりだったのですが・・・。
それだけ賃貸併用住宅での暮らしは無風だったということです。
そして、今回ブログをアップしたということは、風が吹いたというわけです。
タイトルのとおり、賃貸住宅の入居者から退去予告が出ました。
しかも2部屋（全3部屋）！！
理由は、どちらも「マンションを買ったから」。
ちょうど近くに竣工するマンションがあるのです。
おそらく2部屋ともそのマンションを購入したのでしょう。
子どもが産まれたところは退去を覚悟していましたが、
まさかお隣さんも同じタイミングで出ていくとは・・・。
10月末退去と11月末退去で、1ヶ月のタイムラグはあるものの、
うまく入居が決まるか不安です。
早速1部屋については、募集を始めました。
管理会社と協議して、家賃を少し上げてみることに。
コロナ禍において、そんな強気で大丈夫かと心配ではあるのですが、
実際に賃貸仲介の最前線で業務をしているわけですから、
その相場観を信じてみます。
礼金も当初と同じ2か月でいけると言われていますが、
新築プレミアが剥げた中古アパートとなったわけですから、
1ヶ月くらいまで下げないと厳しいのではと、個人的には思っています。
入居希望者からの交渉があれば、一定の値引きは管理会社に任せることにします。
願わくば空室期間は1～2ヶ月くらい、
年内には2部屋とも決まることを祈ります。
ホテル供給過剰の理由
ファーストキャビン、WBFホテルとホテル運営会社が立て続けに破綻しています。
WBFはあまり馴染みのないホテルブランドかもしれませんが、新しいホテル開発の話を聞くとWBFの名前が多く、ここ数年の開業ペースは非常に速かったです。
破綻については、コロナウイルスの影響が大きいのは間違いありませんが、それ以前から大阪や京都ではホテルの供給が過剰で、苦戦を強いられていました。
では、なぜここまでホテルが乱立してしまったのでしょうか。
大阪エリアの不動産投資家目線で考えてみます。
大阪の本町地区は、旧来からの大阪の中心ビジネスエリアです。
リーマンショック前は、幹線道路の背後地でも坪当たり1万円台前半のオフィス賃料水準でした。
しかし、リーマンショックにより、オフィス賃料は坪当たり7,000～8,000円と賃料は下落しています。
たとえば、1,000坪のビルであれば、7,000円×（1,000坪×70％）＝490万円の賃料となります。
※ビル内に共用部分（廊下、トイレ、エレベーター等）を含むため、30％の共用部分を考慮し、賃貸可能面積を70％として算定しています。
オフィスの収益性が落ちてしまったので、不動産投資家は、より収益性の高いアセットへと建替えていきます。
そこで、景気に左右されにくい賃貸マンションに白羽の矢が立ちます。
賃貸マンションであれば、坪1万円の賃料設定が可能です。
また、レンタブル比率（賃貸可能面積の比率）もオフィスより高く（共用部にトイレや流し台が不要）、建築費もオフィスより安いです。
想定される賃料は、10,000円×（1,000坪×80％）＝800万円で、オフィス賃料490万円よりも高くなります。
結果、ビジネスエリアであった本町地区にマンションの供給が増えていくことになりました。
その後、景気が回復し、観光政策も相俟って、外国人観光客が大阪で激増します。
ホテルの稼働率は大きく上昇し、1部屋に複数人が宿泊するアジア系観光客のおかげで、宿泊単価も上昇しました。
当時はホテルが不足しており、大阪で出張時のホテルの予約が取れないなんて時期もありました。
そこで、不動産投資家は、今度はホテルを供給していきます。
ホテルは売上・利益が非常に好調であったため、高額な賃料で入居してくれます。
賃料水準はけっこうばらつくのですが、坪当たり15,000円くらいでも賃料負担できるようなホテル運営状況でした。
1,000坪あれば、共用部を含んだ丸々一棟を借りることになるので、レンタブル比の概念もありません。
すると、15,000円×（1,000坪×100％）＝1,500万円の賃料となり、マンションのおよそ倍の水準になります。
しかもホテルは、ビルやマンションでは通常かかる清掃などの建物管理費、水道光熱費をホテルテナントが負担してくれます。
さらに、10年以上の定期借家契約を結ぶので、長期間空室も発生しません。
オフィスやマンションよりも遥かに収益性が高いことから、投資家はバカの一つ覚えでとにかくホテルを建てまくったわけです。
そして、需給バランスの崩壊、日韓関係の悪化によるさらなる需要減、コロナウイルスでとどめをさされたわけです。
破綻するホテルが今後も出てくることは間違いありません。
いまさら確定申告提出
本日、確定申告書を税務署に提出してまいりました。
提出期限が１ヶ月延長したのでウダウダしていたら、こんなギリギリのタイミングに。
昨年は、減価償却の特例適用であったり、新築ならではの多数の経費が存在したこと、
初の不動産所得の申告で不慣れであったことから、それなりの時間と労力を使いました。
今回は二時間くらいで作り上げました。
不動産所得（青色申告）の作成は、昨年のデータが残ってるので、それを少しいじるだけです。
空室なしのため最大の所得を得られたことから、追加で納税となりましたが、
寄付金控除もあるので、意外と少なく済みました。
さて、コロナの影響が相当大きくなってます。
テナントビルオーナーは賃料減免対応などで大変でしょうが、
私の賃貸併用住宅はレジデンス3室（1室は事務所）であり、今のところ賃料収入に影響はなさそう。
ただし、前記事のとおり、そろそろ解約予告がくるかもしれません。
退去となった場合、このタイミングで引っ越しを検討する人は少ないのは間違いなく、苦戦するでしょうね。
そのときは、テレワーク用に私自身が使っても良いのですが。
とにかく2部屋同時退去だけは勘弁してほしいです。
退去の足音
賃貸併用住宅竣工から1年9ヶ月。
満室稼働が続いています。
しかし、いよいよ空室発生の予感がします。
賃貸住居部分の入居者は、新婚さんなのですが、どうも妊娠しているようなのです。
約42m2の1LDKという間取り。
小さな赤ちゃんと３人で辛うじて暮らせなくもないのですが、やはり狭いです。
となると、引越（退去）の可能性が高いわけですが、時期があまり良くありません。
これからの時期は人が動きません。
また、働き方改革による転勤の減少、引越料金高による引越控えで、賃貸仲介の件数は減っています。
果たして空室になったときに、すぐに埋まるのでしょうか。
幸いにも周辺の空室は少ないので、賃料は下げず、むしろ上げてやろうかとは思っていますが。
退去時の原状回復費の負担は増えてますし、
この春からの民法改正でも、オーナーにはプラスにならないことばかり。
賃貸住宅オーナーとしてできることは何か、常に考えておきたいです。
コロナ
当初は不動産投資マーケットにはあまり影響ないと思われていたコロナウイルスですが、
REIT株価が急落しているように、影響が出てきてしまいました。
宿泊系、レジャー系、飲食系などのテナントが入っている収益物件は、賃料不払いやテナント退去リスクがあります。
住宅系であっても、景気の悪化、所得の減少によって、賃料や一時金に影響を受ける可能性があります。
民泊物件なんて投げ売りが始まったなどという噂もありますし。
事業用不動産に対する融資は、さらに厳しくなりそうです。
でも、個人投資家にとっては、逆張りによるチャンスでもあるわけです。
株式なんて、PBR1倍未満、配当利回り6％以上のバリュー株が溢れています。
（もっと仕込みたいけど、NISAの限度額が足りないし、自己資金を残しておきたい。）
（インサイダーの懸念があり買えません。）
現物の不動産価格も当然下がってくるはずですが、コロナウイルスの影響がどれだけ長引くかがイマイチ読めません。
安い買い物ではないので、慎重に見極めていきたいです。
確定申告二回目
不動産所得を得てから二回目の確定申告です。
昨年は取得時ならではの経費がたくさんあり、不動産所得は赤字でした。
今年は、三部屋とも満室稼動でしたので、空室による収入減はなし。
さらに、賃借人の募集経費や退去後の原状回復費などの費用もなし。
他の無駄な経費も使ってないので、減価償却費を含めても、大幅なプラスとなりました。
つまり、余分に税金を支払うことになります。
何だか損した気になりますが、儲かっているからであり、赤字だと不動産投資を行う意味がありません。
それに、不動産所得は償却費のおかげで小さくなりますが、実際のキャッシュフローは相当プラスです。
でも、今後は更なる節税を考えていかないといけません。
昨年の源泉徴収ベースの収入も良かったため、所得税の負担が大きくなっています。
いよいよ法人を作るタイミングを検討していきます。
今の所得で資産管理会社を作ってもメリットはありません。
来年、再来年を見据えて考えていきます。
宿泊マーケット
コロナウイルスのニュースが連日報道されています。
ホテル・観光市場は、韓国に続き中国からのインバウンド客を失っています。
しかし、大阪のホテルマーケットは、昨年から非常に厳しい状況です。
（さらにひどいのは京都ですが。）
以前のホテルの高い収益性に着目して設定された高額な賃料。
それにコロナショックが加わりましたので、運営が行き詰まるホテルも現れてくるでしょう。
大阪の民泊はどうでしょうか。
最近は調査していないのでわかりませんが、こちらも厳しい状況かもしれません。
投資価値のある不動産って何でしょう。
オフィスマーケットは非常に好調ですが、オフィスが成立するエリアは限定的で、個人で買える金額ではありません。
ネット通販を追い風にバブル状態の物流施設も、個人では手を出せません（オフィスも物流もReitなら買えますが）。
ソーラーは固定買取価格の下落で旨味がありませんし、こちらも規模の利益が必要です。
底地は安定的で管理も容易な投資なのですが、償却費を取れないのが個人には辛いところ。
結局、個人オーナーが手を出せるのはレジデンスとなってしまいます。
ただ、私はレジデンスではない不動産投資を狙っています。
だから、融資を受けられないんですけどね。
二棟目は難しい
賃貸併用住宅に次ぐ新たな不動産投資を考えているのですが、苦戦しています。
理由は、銀行の融資スタンス。
スルガ銀行問題に端を発する個人向け融資の引き締めが大きく影響しています。
信金信組ノンバンクなどは、まだ融資を狙えるのですが、金利が高い。
余程利回りが高くないと（ネット10％以上）3％以上の金利では借りる気が起きません。
借入金返済後にそれなりのキャッシュが残らなければ、さらに次の投資に進めませんから。
懇意にしている大手銀行の営業担当に相談しているのですが、
最近は属性だけでなく、純資産がどれくらいあるかも問われるようになったとのこと。
年収1000万円あっても、金融資産が1000万円くらいでは土俵に乗らないようです。
公庫の創業融資を使うこともできるのでしょうが、起業する可能性もあるので、その枠は残しておきたいところです。
しかし、融資引き締めの割には、あまり利回りが上がってきません。
私が現実的に手を出せる3000万円以内くらいの物件だと、現金で買える層がいるからでしょうか。
本当に欲しい収益性の高い物件であれば、三井住友トラストなどの高金利ローンでも積極的に買いたいのですが、
利回りが高いとクセのある物件ばかりなので、なかなか取得意欲が湧きません。
現物不動産投資はハイリスク投資です。
職業上、不動産の目利きはできます。
買うに値しない不動産商品はたくさんあります。
無理して買う必要はないですし、自己資金を増やしていければ、選択肢も広がります。
まだ我慢のときでしょう。
