10月末・11月末と、2部屋続けて退去となった賃貸住宅。 10月末退去の部屋は正式な契約書を交わし、12月から入居開始です。 婚約者同士の2人入居で、前と同じ新婚さんみたいなものです。 まだ顔合わせもしてませんが、トラブルなく過ごせる良い入居者であるこ…

とうとう初の退去が発生した我が賃貸併用住宅。 2部屋のうち、退去が10月末である1部屋のみの募集を開始しました。 管理会社とは条件面について電話で軽く打ち合わせただけですが、 その日のうちに早速SUUMOなどのWEBサイトに掲載されていました。 しかし、3…

久々の更新です。 本当は竣工後丸2年となる6月末に更新するつもりだったのですが・・・。 それだけ賃貸併用住宅での暮らしは無風だったということです。 そして、今回ブログをアップしたということは、風が吹いたというわけです。 タイトルのとおり、賃貸住…

ファーストキャビン、WBFホテルとホテル運営会社が立て続けに破綻しています。 WBFはあまり馴染みのないホテルブランドかもしれませんが、新しいホテル開発の話を聞くとWBFの名前が多く、ここ数年の開業ペースは非常に速かったです。 破綻については、コロナ…

本日、確定申告書を税務署に提出してまいりました。 提出期限が１ヶ月延長したのでウダウダしていたら、こんなギリギリのタイミングに。 昨年は、減価償却の特例適用であったり、新築ならではの多数の経費が存在したこと、 初の不動産所得の申告で不慣れであ…

賃貸併用住宅竣工から1年9ヶ月。 満室稼働が続いています。 しかし、いよいよ空室発生の予感がします。 賃貸住居部分の入居者は、新婚さんなのですが、どうも妊娠しているようなのです。 約42m2の1LDKという間取り。 小さな赤ちゃんと３人で辛うじて暮らせな…

当初は不動産投資マーケットにはあまり影響ないと思われていたコロナウイルスですが、 REIT株価が急落しているように、影響が出てきてしまいました。 宿泊系、レジャー系、飲食系などのテナントが入っている収益物件は、賃料不払いやテナント退去リスクがあ…

不動産所得を得てから二回目の確定申告です。 昨年は取得時ならではの経費がたくさんあり、不動産所得は赤字でした。 今年は、三部屋とも満室稼動でしたので、空室による収入減はなし。 さらに、賃借人の募集経費や退去後の原状回復費などの費用もなし。 他…

コロナウイルスのニュースが連日報道されています。 ホテル・観光市場は、韓国に続き中国からのインバウンド客を失っています。 しかし、大阪のホテルマーケットは、昨年から非常に厳しい状況です。 （さらにひどいのは京都ですが。） 供給過剰によるADR、稼…

賃貸併用住宅に次ぐ新たな不動産投資を考えているのですが、苦戦しています。 理由は、銀行の融資スタンス。 スルガ銀行問題に端を発する個人向け融資の引き締めが大きく影響しています。 信金信組ノンバンクなどは、まだ融資を狙えるのですが、金利が高い。…

新築のマンション、アパート投資。 これは、区分一室でも、一棟ものでも危険な投資です。 区分の場合、「投資」としてお話になりません。 利回りが低すぎるからです。 たとえば表面利回り5％くらいの物件だと、自己資金次第ではありますが、毎月のキャッシュ…

賃貸併用住宅では、一般的な賃貸住宅と異なり、オーナーと入居者の接触機会が多くなります。 では、オーナーと入居者との関係はどんな感じでしょうか？ 我が家に限ると、たまたま顔を合わせた際に、挨拶をするくらいの関係です。 自宅に招いてお食事会など、…

そろそろ確定申告の時期です。 サラリーマンである私は、その前に年末調整があります。 昨年度の確定申告はヒヤヒヤものでした。 住宅ローン減税が適用されるか不安だったからです。 その点、今年は安心です。 なぜなら年末調整で住宅ローン減税の申請もでき…

前回記事にした日経新聞の短期連載記事ですが、初回以外は面白くなかったですね。 このブログでは不動産マーケットについてあえて曖昧に書いてきましたが、実は、関東は結構前（昨年）にピークアウトしています。 金融機関の審査も、東は厳しく、西はまだ甘…

今朝の日経新聞に、不動産融資の引き締めについて記事が掲載されていました。 私自身も銀行の姿勢の変化を如実に実感しています。 金融庁の意向で、ここまでスタンス変わるんですね。 営業さんは貸したくても、審査が相当厳しいようです。 今後融資を受けら…

先日、残存耐用年数の延長で、融資期間を延ばせるみたいな記事を書きましたが、 某信金の行き過ぎた耐用年数査定の影響で、雲行きが怪しくなってきました。 審査が厳しくなっています。 今のところ金融機関によって対応はマチマチですが、中古物件の流通に影…

不動産の価格を決める方法には3つの方法があります。 原価法、取引事例比較法、収益還元法です。 原価法はコストアプローチ、 取引事例比較法はマーケットアプローチ、 収益還元法はインカムアプローチです。 賃貸不動産は、収益還元法により価格が決まりま…

アスベストは耐火性や断熱性が高く、相当昔の建物では吹付材（飛散性高い）として使われてきました。 吹付材としての使用が禁止されても、しばらくは成型の建材で利用されました。 吹付材に比べて飛散性は低いのですが、破損などでアスベストが飛散する恐れ…

賃貸併用住宅に続く投資用不動産の購入を検討していますが、 まだ買うタイミングではないと思っているので、特に真剣に探してはいません。 先日、某都銀の方と話したところ、やはりこれからの不動産市況には懐疑的でした。 買いたい不動産のイメージはほぼ固…

不動産に限らず、物には耐用年数が定められています。 不動産であれば、構造別（木造、鉄骨造など）、用途別（住宅、事務所、店舗など）に決まっています。 耐用年数は、木造住宅なら22年、鉄骨造住宅なら34年です。 でもこの耐用年数は、物理的な耐久性を示…

結構前の話になりますが、ダイワハウスさんの建築基準法違反のニュース。 うちの賃貸併用住宅は、当てはまらないとのことで問題ないようです。 入居者さんからもクレーム、問い合わせはありません。 悪質な違反ではなさそうですが、最近のR社問題や免震ダン…

住宅ローンを使える要件は、自宅部分の面積が延べ床面積の半分以上あることです。 しかし、一部の銀行では、半分未満でも住宅ローンを使うことができます。 まず、シェアハウス問題で話題になった某銀行です。 ゆうちょ銀行と提携して扱っていましたが、提携…

本日、銀行口座に税務署から還付金の振り込みがありました。 初めての不動産所得を含む確定申告は、問題なく処理できました。 確定申告の提出から還付金交付まで、だいたい１ヶ月くらいでした。 今回の還付金は、以下の理由によります。 ・不動産所得のマイ…

固定資産税の納税通知書が届きました。 ありがたいことに、想定していたより課税上の評価額は低かったです。 市税事務所には事前に竣工図面を提供しており、それをもとに評価されています。 賃貸住宅部分は三部屋ともに40m2以上でしたので、新築減税（固定資…

前回の記事で、借入により自己資金利回りが高まることを書きました。 では、借入100％のフルローンが望ましいのでしょうか。 答えはNOです。 バランスシート（貸借対照表）を作れば一目瞭然なのですが、私のブログは手抜きなので、言葉の説明で勘弁してくだ…

前記事で賃貸併用住宅の利回りは非常に高いとしましたが、実際どれくらいでしょうか。 私のケースで考えてみます。 賃貸併用住宅の建築に、色々な諸経費込みで9000万円くらいかかってます。 内訳は、自己資金1000万円、借入金8000万円ほどです。 賃貸併用住…

前回の続きを書こうと思っていたのですが、 タイムリーなトピックである確定申告について触れておきます。 本日、手続きを済ませてきました。 全て自力でやりましたが、ネット上で申告書を作成すると、減価償却費の計算など自動でやってくれるので楽です。 …

ここ最近のニュースで、やはり不動産投資は怖い、危険だという考える方が増えているのではないでしょうか。 当然どんな投資にもリスクがあり、得られる利回りが高いほどリスクも高くなる傾向にあります。 でも、不動産投資ってミドルリスク・ミドルリターン…

某社のアパート施工不良が問題となっています。 私は、家賃保証（サブリース）会社の賃貸借契約書や工事請負契約書などを、拝見する機会はしばしばあります。 この仕様でこの建築費って高いなぁ、と思うような工事費だったりするのですが、 さらに違法建築で…

土地と建物を持っていると、固定資産税という税金がかかります。 しかし、固定資産だけでは事業を営むことはできません。 パソコンや車などの資産も必要となります。 そして、これらの事業経営上の必要な資産にも税金が発生します。 それを償却資産税と呼び…