賃貸不動産収支（支出6）

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。

今回は支出のうち公租公課です。

不動産保有時にかかる税金としては、土地・建物の固定資産税、都市計画税があります。

自治体によって税率は異なりますが、一般的には固定資産税1.4％、都市計画税0.3％です。

税金については、特例も多く、説明すると面倒なので、あまり詳しくは書きません。

まず、土地の税金は、固定資産税評価額をもとに決まります。

固定資産税評価額は時価の70％相当くらいです。

ただ、都心部では、時価は相当高騰してるので、70％よりは低くなるかと思います。

課税額が上がると市民に負担を強いることになるので、税評価額は抑えられるように調整されます。

また、住宅の場合、小規模宅地の特例が適用され、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減されます。

自己使用であろうが賃貸であろうが、この特例は適用されますので、 賃貸併用住宅でもOKです。

なので、土地の税負担は費用の中でも比較的軽めです。

建物の評価額も市町村が決定します。

新築時の評価額は、だいたい建築費の50％から60％くらいです。

ただし、築年数が経過していくと評価額は下がっていきます。

また、新築時の特例で、一定の条件を満たせば、固定資産税は1/2になります。

我が家の賃貸部分はいずれも40m2を超えてるので、5年間固定資産税は半額となります。

説明を省略して書いてるので、わかりにくいかと思います。

税金は実額が出てこないと、何ともはっきりしませんし、参考程度にしてください。

我が家の場合、土地は義父名義なので、私自身の負担はゼロですが、ここでは計上しておきます。

また、自宅部分は賃貸経営とは別なので、自宅相当の税金は除きます。

固定資産税評価額を150,000円/m2、土地面積150m2、賃貸割合50％とすると、

固定資産税評価額は、150,000×150×0.5＝ 1125万円となります。

小規模宅地の特例を適用して、

固定資産税1125万円×1/6×1.4％＝26,250円。

都市計画税1125万円×1/3×0.3％＝11,250円。

建物は建築費7500万円です。

自宅部分のほうが賃貸より建築コストをかけてますが、賃貸割合は50％とします。

固定資産税評価額への補正も50％とすると、

7500万円×補正率50％×賃貸割合50％＝1875万円が評価額です。

固定資産税については、新築減税が適用されます。

固定資産税1875万円×1/2×1.4％＝131,250円。

都市計画税1875万円×0.3％＝56,250円。

税負担の合計は22.5万円です。

次回につづく

現在の賃貸併用住宅　年間収支予想

家賃収入 ＋288万円

空室損失 △14.4万円（家賃収入の5％）

駐車場収入 0円

礼金収入 ＋15万円

更新料・その他収入 0円

収入合計 ＋288.6万円

維持管理費 △9.8万円

水道光熱費 △2.4万円

小修繕費 △15.8万円

経営管理委託費 △13.7万円 

テナント募集費 △8万円

公租公課 △22.5万円

支出合計 △72.2万円（経費率25％）

トータル収支 ＋216.4万円