新築と投資
新築のマンション、アパート投資。
これは、区分一室でも、一棟ものでも危険な投資です。
区分の場合、「投資」としてお話になりません。
利回りが低すぎるからです。
たとえば表面利回り5％くらいの物件だと、自己資金次第ではありますが、毎月のキャッシュフローがマイナスとなったりします。
家賃7万円、借入金の返済6万円としましょう。
そこから管理費、修繕積立金、固定資産税、広告費などを払うと、手元にお金は残りません。
さらに、空室で無収入となることもありますし、家賃は徐々に下がります。
「投資」として有り得ないわけです。
そこで営業は、「保険」などという言葉を使います。
いやいや、不動産「投資」という元本割れし得るリスク商品に、「保険」という謳い文句はいかがなものでしょう。
「投資」商品としての価値がないから「保険」を理由にしないと売れないのです。
百歩譲って、富裕層の「節税」なら、まだわかります。
不動産の課税評価額は時価よりも低いので、現金を不動産に換えるという手法は昔からあります。
ただ、サラリーマンが投資で行うには、デメリットが遥かに上です。
中古の稼動中の収益マンションなら利回り次第で有りです。
それでも今後のキャッシュフロー予測や出口戦略を考えた上でのことですが。
一棟ものの新築アパート投資については、また次回に。
賃借人との関係
賃貸併用住宅では、一般的な賃貸住宅と異なり、オーナーと入居者の接触機会が多くなります。
では、オーナーと入居者との関係はどんな感じでしょうか？
我が家に限ると、たまたま顔を合わせた際に、挨拶をするくらいの関係です。
自宅に招いてお食事会など、当然していません。
お互いに年齢が近い子どもがいれば、違ってくるのでしょうが。
でも、この前、入居者から、大量の果物をもらいました。
だからといって、こちらも何かをあげると、さらにお返しで気を遣うでしょうし、
特に、何かを譲り合う関係を築いてるわけではありません。
およそ一年半トラブルなく住んでいただいてますし、不満もないのだと思っていますが、
二年契約ですし、そろそろ退去の可能性もあります。
若い夫婦なので、家族が増えると、マンションなど買うでしょうから。
雑感
前回記事にした日経新聞の短期連載記事ですが、初回以外は面白くなかったですね。
このブログでは不動産マーケットについてあえて曖昧に書いてきましたが、実は、関東は結構前（昨年）にピークアウトしています。
金融機関の審査も、東は厳しく、西はまだ甘いという状況です。
同じ金融機関なのに、審査するところによって異なるのも不思議ですが、西もいずれ引き締まると思います。
法人にかかわる不動産は比較的動いています（投資、節税対策の法人間売買、損出しなど）。
私の仕事は法人がメイン顧客なので、大きな影響はないのですが、それでも不動産の動きは鈍いです。
世界の景気も危ういし、10年前の冬の時代を思い出します。
賃貸併用住宅のブログなのですが、不動産投資向けのブログになってきました。
そう、賃貸併用住宅について書くことがないのです。
（厳密にはあるのですが、面倒で書いていないだけ。）
空室もなく、毎月安定して賃料収入が入ってきてしまうのです。
建てるときの苦労はありますが、建ててしまえば、不労所得を得られる。
何もないのが賃貸併用住宅（不動産投資）の魅力ということです。
不動産市況は折り返した？
今朝の日経新聞に、不動産融資の引き締めについて記事が掲載されていました。
私自身も銀行の姿勢の変化を如実に実感しています。
金融庁の意向で、ここまでスタンス変わるんですね。
営業さんは貸したくても、審査が相当厳しいようです。
今後融資を受けられるのは、一部の地銀や信金に信組、金利の高いノンバンク系が中心になっていくかもしれません。
必然、物件の利回りも上がっていくことになるでしょう。
特に、個人が需要者となる2億円くらいまでの物件は流動性が落ちるのでは？
買い手には価格が割安になりチャンスなんですが、融資を受けられないとそもそも買えません。
金利が2％台ならまだしも、4％もするようなノンバンクを利用するくらいなら無理に買う必要はないのですが。
曲がり角の不動産市況？
先日、残存耐用年数の延長で、融資期間を延ばせるみたいな記事を書きましたが、
某信金の行き過ぎた耐用年数査定の影響で、雲行きが怪しくなってきました。
審査が厳しくなっています。
今のところ金融機関によって対応はマチマチですが、中古物件の流通に影響が出そうです。
特に木造中古住宅（法定耐用年数22年）なんかは厳しいのでは？
不動産の価格
不動産の価格を決める方法には3つの方法があります。
原価法、取引事例比較法、収益還元法です。
原価法はコストアプローチ、
取引事例比較法はマーケットアプローチ、
収益還元法はインカムアプローチです。
賃貸不動産は、収益還元法により価格が決まります。
都心の賃料の高い立地であれば、基本的に収益還元法の価格が、他のアプローチよりも高く算定されます。
しかし、金融機関は原価法の価格（土地価格+建物価格）も加味して担保価値を見てきます。
なので、賃貸不動産の売買価格よりも担保価格が低くなり、不足分の自己資金が必要となるのです。
でも、この考え方って、正しいと思ってます。
私も、投資不動産の選択にあたっては、土地の価値も重視して見ています。
建物を壊した後にどれだけの資産価値が残るのか、
その土地の有効利用は何か、
例えば、建て売り住宅地として不動産業者に売れるのか。
低金利などにより、現在の不動産マーケットは良すぎる状況です。
この五年くらいで不動産投資を始めた人は、マーケットが反転したときの怖さを知りません。
またどこかで記事にしますが、新築区分マンション投資なんて、最低の投資商品ですよ。
アスベストの問題
アスベストは耐火性や断熱性が高く、相当昔の建物では吹付材（飛散性高い）として使われてきました。
吹付材としての使用が禁止されても、しばらくは成型の建材で利用されました。
吹付材に比べて飛散性は低いのですが、破損などでアスベストが飛散する恐れがあります。
2006年にはアスベストの使用が全面禁止となり、それ以降に建てられた建物には使用されている可能性は低いです。
アスベストを吸い込むことで、肺ガンなどのリスクがあります。
そして、発症のタイミングが20年後とかだったりするので、静かな時限爆弾などと呼ばれます。
アスベストによる健康被害が生じた場合、その責任は所有者となってきます（判例）。
つまり、中古アパートを買って、その入居者に健康被害が生じた場合、オーナーに賠償責任が発生する可能性があるということです。
アスベストが原因だと立証される必要はありますが。
不動産投資としては、中古稼動物件を買うことは一定のリスクがあるということです。
かといって、新築アパートを投資物件として買うのは、利回りの点から魅力に欠けます。
中古アパートの価格は、収益性（収入÷利回り）で決まります。
新築アパートの価格は原価（土地価格+建物価格+利益）で決まります。
そもそもの価格決定プロセスが異なり、昨今の原価の上昇を考えると、新築アパートはなかなかお買い得とはなりえません。
完璧な物件など存在しないので、どれだけのリスクに目を瞑るか、ですね。
耐震性の問題
賃貸併用住宅に続く投資用不動産の購入を検討していますが、
まだ買うタイミングではないと思っているので、特に真剣に探してはいません。
先日、某都銀の方と話したところ、やはりこれからの不動産市況には懐疑的でした。
買いたい不動産のイメージはほぼ固まっているので、あとはタイミングの問題。
とりあえず今はキャッシュを蓄えることにしておきます。
少し惹かれる投資物件があったのですが、1970年代に新築されたもの。
いわゆる旧耐震物件です。
不動産の耐震性は、1981年を境に新耐震と旧耐震に分かれます。
新耐震基準であれば、震度6～7でも倒壊しないように建築されています（適法に建てられていれば）。
旧耐震となると、融資を受けられなかったり、テナントが嫌がったり、地震で損壊したりと、リスクが大きいです。
いくらお得物件でも、旧耐震の物件は購入対象から外しています。
そして、古い物件のもう一つの問題はアスベストです。
続く。
耐用年数の問題
不動産に限らず、物には耐用年数が定められています。
不動産であれば、構造別（木造、鉄骨造など）、用途別（住宅、事務所、店舗など）に決まっています。
耐用年数は、木造住宅なら22年、鉄骨造住宅なら34年です。
でもこの耐用年数は、物理的な耐久性を示すものではありません。
減価償却計算のための税法上の償却年数で、意図的に短く定められているのです。
短く耐用年数を設定することで、減価償却額は大きくなります。
これは、早期の投下資本回収、内部留保の確保によって、経済をより潤滑に回すためだと考えられます。
実態はもっと長く不動産は存在し、収益を生みます。
でも、金融機関は、耐用年数を超える融資を実行できませんでした。
満室稼動していて、確実にローン回収が見込める優良物件でもです。
低金利で収益が低下している金融機関にとって、金額が大きい不動産融資の機会を逃すことは損失です。
そこで最近は、耐用年数に関する意見書を外部から取得して、その年数をもとに融資を行っています。
法定耐用年数を超えても融資可能になり、不動産の流動性は高まりました。
今後は、融資期間でなく融資額の問題が大きくなるでしょう。
