賃貸不動産収支（収入4）

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。

今回は収入のうち、礼金収入について考えます。

礼金収入は、契約時に入居者がオーナーに支払うお金です。

文字通り、オーナーへの謝礼であり、昔オーナーの立場が入居者より強かったときの名残です。

金額は地域差があり、今はどうかわかりませんが、京都なんかはかなり高額でした。

一般的には家賃の1～2ヶ月くらいの設定で、ワンルームは競争過多のため、ゼロであることも珍しくありません。

礼金収入は家賃とのバランスで決めるものです。

毎月高い家賃を取りたければ、礼金を下げて契約時に支払う金額を少なくします。

この場合、入居者が長く住んでくれるほど、お得です。

たとえば、以下のケースを想定します。

①家賃5万円　礼金0円

②家賃4.5万円　礼金10万円

入居者が1年住んだ場合、

①5万円×12ヶ月＋0円＝60万円

②4.5万円×12ヶ月＋10万円＝64万円

入居者が2年住んだ場合、

①5万円×24ヶ月＋0円＝120万円

②4.5万円×24ヶ月＋10万円＝118万円

長く住むほど①がお得になっていきます。

しかし、家賃が安い②のほうが、お得感から長く入居してくれる可能性が高く、空室リスクは小さくなります。

また、都心の場合、入居者の入替が早く、一年未満で退去することもあります。

バランス良く設定することが大事です。

あと、忘れてならないのは、契約時に入居者が支払うお金の総額です。

家賃をかなり安くして、礼金を30万円にしても、入居者が支払えるでしょうか。

契約時には、礼金のほか、前払い家賃、仲介手数料、火災保険料、保証会社への手数料などがあります。

それだけのお金を一度に支払うわけです。

単身者20～30万円まで、２人世帯40万円まで、ファミリー50万円まで。

それくらいが契約時に負担できる水準かと思います（私の感覚ですが）。

闇雲に高い礼金を設定しても契約には至らないわけです。

前置きが長くなりました。

私の賃貸併用住宅は、礼金を戸あたり15万円（家賃の約2ヶ月分）と考えてます。

家賃収入を高く設定してもどれだけ長く居てくれるかわからないので、確実に入るキャッシュを重視して、

すぐに空室が出ても傷を浅くするというのが私の方針です。

なので、できるなら礼金は18万円くらい取りたいです。

そのために多少家賃を下げても構いません。

これは、今度の不動産会社との打ち合わせで決めたいと思います。

礼金収入を含んだ年間収支を組んでみます。

3年に1度入居者が入れ替わると想定すると、3年に1回礼金収入が入ることになります。

これを1年あたりの収入として計算すると、15万円×1/3×3戸＝15万円となります。

私の賃貸併用住宅は、年間15万円の礼金収入が見込めることがわかりました。

次回につづく

現在の賃貸併用住宅　年間収支予想

家賃収入 ＋288万円

空室損失 △14.4万円（家賃収入の5％）

駐車場収入 0円

礼金収入 ＋15万円

トータル収支 ＋288.6万円