賃貸不動産収支（収入2）

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。

今回は収入項目の２つ目、空室損失です。

プラスの収入ではなく、マイナスの収入ですが。

ただ、空室損失って不動産の経費とは異なるので、収入（控除）項目として扱います。

ダイワハウスなどのハウスメーカーが家賃保証をする場合、だいたい満室家賃収入の10％相当を保証料として取ります。

この内訳は、保証会社の利ざや5％、空室損失分5％という感じでしょうか。

では、平均的な空室率はどれくらいなのでしょうか。

競争力の弱い相当古い物件などは、常に空室が発生していたりします。

例えば10戸のアパートで常に2戸が空いていれば、空室率20％です。

しかし、普通の賃貸住宅であれば、入居者が退去しても、次の入居者が決まるものです。

つまり、入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの期間が、家賃収入のない期間となるのです。

まず、我が家は1LDKなので、単身者～２人世帯が入居者となります。

単身者は平均2～3年ほどで退去、ファミリー層は4～5年程度で退去でしょうか。

もちろん長く入居し続ける人もいれば、一年で出て行く人もいて、あくまで平均入居期間と考えます。

入居者の退去予告は１ヶ月前までにされるので、そこから新たな入居者を募集します。

すぐに決まれば良いのですが、時期が悪い（引っ越しシーズンを終えた5月など）と、苦戦することもあるでしょう。

また、すぐに次の入居者が決まっても、退去後に原状回復工事を行いますので、必ず家賃が発生しない期間が半月ほどは生じます。

私の賃貸併用住宅の場合、3年（36ヶ月）で入居者が入れ替わると想定し、空室期間を少し長めに2ヶ月と考えると、

空室率は、2ヶ月÷（36＋2）ヶ月=5.26％、と計算できます。

なので、5％ほどの空室率を見ておけば問題ないかと思います。

ただ、現実はこんな机上の計算通りにいかないのでしょうね。

次回につづく

現在の賃貸併用住宅　年間収支予想

家賃収入 ＋288万円

空室損失 △14.4万円（家賃収入の5％）

トータル収支 ＋273.6万円