賃貸不動産収支（支出3）

賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。

今回は支出のうち小修繕費です。

修繕費は、共用部分の電球が切れたり、貸室のエアコンなどの設備が入居者の故意過失でなく壊れたり、

ドアや窓ガラスや外壁が破損したり（なかなかないと思いますが）

突発的に修繕・交換が発生した場合の費用です。

ほとんど発生しない年もあれば、高額の修繕費を負担する年もあります。

年平均としてどれくらい費用がかかるか判断難しいのですが、私の物件の規模を考えれば、年間5万円もあれば足りるかと思います。

そして、もう一点、忘れてはならないのは、原状回復費です。

たとえば、入居者が退去した後のハウスクリーニング代はオーナー負担です。

原状回復ガイドラインで自然損耗はオーナー負担と定められてます。

清掃代を入居時に取る契約を良く見ますが、それはオーナーが払わなければならないものを入居者に払わせるという契約です。

ただ、両者が合意して、契約しているのであれば有効となってしまいます。

壁のクロスも、タバコでの変色は入居者負担ですが、自然な劣化はオーナーの費用で張り替えます。

また、給湯器やエアコンも10年に一度交換しなければいけません。

新築時はほとんどかからないのですが、築年数が経つごとに費用は嵩みます。

平均して、床面積m2あたり2,000円～3,000円ぐらいが原状回復費の相場でしょうか。

我が家の賃貸部分は、約130m2です。

平均3年に一度入居者が退去すると想定し、原状回復費をm2あたり2,500円とすると、

2,500×130×1/3＝約10.8万円が年間の原状回復費です。

ここに小修繕費5万円を加え、15.8万円が修繕費の合計となります。

結構費用を高めに査定してるので、実際の収支はもっと良くなると思いますが。

次回につづく

現在の賃貸併用住宅　年間収支予想

家賃収入 ＋288万円

空室損失 △14.4万円（家賃収入の5％）

駐車場収入 0円

礼金収入 ＋15万円

更新料・その他収入 0円

収入合計 ＋288.6万円

維持管理費 △9.8万円

水道光熱費 △2.4万円

小修繕費 △15.8万円

トータル収支 ＋260.6万円