賃貸管理

賃貸のプランがある程度固まったので、賃貸管理をお願いする不動産会社にヒアリングに行ってきました。

私は賃貸管理をダイワハウスには頼まず、地元の業者にお願いします。

家から徒歩五分の場所にお店があるので、何かあればすぐに駆けつけてもらえますし、

家賃、その時々の入居者のニーズや競合の状況など、現場の意見をもとに都度相談できるからです。

ダイワハウスに管理をお願いする場合、家賃保証タイプと一般管理の二つがあります。

家賃保証はレオパレスや大東建託に代表される、いわゆるサブリース契約で、

相場より安い賃料（一般に85～90％）になりますが、空室が出ても必ず家賃が払われるというものです。

キャッシュフローが安定しますし、不動産管理全般を任せられるので、楽チンなわけです。

ただ、30年の長期契約を結んでも、30年ずっと同じ賃料であるはずはなく、

賃料の改定は二年ごとだったりするので、物件の競争力が落ちれば家賃減額は避けられません（保証してなくても同じことですが）。

保証なしの一般管理（募集、契約、入退去管理）であれば、家賃の5％です。

私は、自分で家賃や礼金の設定をして、状況に合わせて柔軟に対応したいので、ダイワハウスには頼みません。

リスクを取っても収益をなるべく最大化できるよう賃貸経営がしたいのです。

ダイワハウス任せだと、数ある物件の一つとしか見てもらえないでしょうから、物件ごとにきめ細かな対応は期待できませんし。

で、今日のヒアリング結果ですが、間取りに関しては特に問題ないようでした。

アドバイスとしては、洗面台下の収納を開き戸でなく引き出しにした方が良いとのこと。

確かに開き戸だと上の方のスペース無駄ですから、引き出しの方が有効に使えます。

あと、最近のマンションはウォシュレットや浴室乾燥機など標準装備であり、

入居者がこだわってくるのは、インターネット無料で、そこで差別化を図れるとのことでした。

ただ、賃貸3部屋では全戸一括タイプの光インターネットは難しそうですし、

インターネット環境って変化が激しいので、そのうちWiMAXでも光の速さ並みになりそうな気がします。

光の配線は通しますが、無料は難しいでしょうね。

業者意見を参考に、明日打ち合わせです。