賃貸併用住宅　成功のために5（間取り） - xevoで賃貸併用住宅を建ててみた

賃貸併用住宅も不動産投資なわけですから、利回りを重視し、

賃貸部分は単身者用の住宅にすべきとの意見が良く見られます。

たとえば、間取り別の賃料及び単価の例を記すと以下のとおりです。

1K 20㎡ : 50,000円（2,500円/㎡）

1LDK 40㎡ : 80,000円（2,000円/㎡）

2LDK 60㎡ : 100,000円（1,666円/㎡）

面積が小さいほど、単価は高くなっていることがわかります。

同じ総面積の賃貸住宅を建てれば、単身者用のほうが賃料は高くなります。

60㎡の1K3部屋15万円と、60㎡の2LDK1部屋10万円では、1.5倍の賃料差です。

ワンルームマンションが増えるわけです。

ファミリーマンション投資って言葉聞きませんものね。

ただし、1Kはキッチンやバスといった設備が増えるので、建築費も高くなります。

では、単身者のデメリットは何でしょうか。

入れ替えのたびに、礼金が取れるとも言えますが、

退去後にオーナー負担で原状回復しなければいけませんし、

退去の時期が悪ければ空室が長引く恐れもあります。

ファミリーのほうが単身者よりも入れ替えの頻度は少なくなり、収支が安定します。

大学生などを対象にすれば、友人が集まって深夜に騒ぎ出す可能性もあります。

ゴミ出しなどもファミリーよりはいい加減な傾向もあるでしょう。

また、女性より男性のほうが上記の懸念が強いので、女性をターゲットとする仕様にしておく方が良いかもしれません。

たとえば、防犯性（オートロックなど）が高いのを女性は好みます。

利回りが良いからワンルームマンションが増え、面積が小さい分、戸数も必然多くなります。

単身向け賃貸マンションは供給過多になりやすく、実際になっている地域も多いことでしょう。

需要のない農地の中にポツンと立つ大〇建託のアパートを見ると、悲しくなります。

大学が近くにあれば安定した需要が見込めますが、万が一キャンパスが移転したら目も当てられません。

何にしても、差別化を図った仕様であったり、立地条件でないと、先行きは厳しいと思います。

大切なことは、地域の需要にマッチした間取りにすること。

そのためには、不動産業者にヒアリングすることです。

私は今住んでるシャーメゾンを仲介してくれた会社に間取りを相談しています。

部屋探しに直接関わってるわけですから、ニーズをしっかり把握してますし、賃料目線も現実的です。

近くのダイワハウス施工・管理の新築物件が間取りの悪さで全く入居が決まらず、最終的に家賃を2万下げたなどという情報までくれました。

どうやら家賃保証をしているようなので、大赤字でしょう。

オーナー側も次の賃料改定時にいきなり家賃減額交渉されるかもしれず、収支が一気に狂います。

新築だからすぐに埋まるわけではないのが現実です。

物件の供給状況、入居者ニーズをしっかり把握しておかなければ、賃貸運営の失敗に繋がります。