賃貸不動産収支(支出4)
賃貸併用住宅である我が家の収支を検討していきます。
今回は支出のうち経営管理委託費です。
賃借人の募集、賃貸借契約の締結などは、不動産会社に任せることになります。
その不動産管理会社に賃貸業務全般をお願いする費用が経営管理委託費です。
管理費といっても前述の建物管理費(Building Maintenance fee)と異なり、不動産投資の世界では、Property Management feeと呼んでます。
PMフィーの相場は、一般に収入の3~5%くらいです。
家賃の低い地方や物件の規模が小さいと高くなる傾向にあります。
また、PMフィーは定額ではありません。
収入連動とする理由は、高い家賃を取るほど、稼働率が高くなるほど、管理会社・オーナーともに収入が増えますが、
定額だと、管理会社は家賃収入が減ろうとも儲けは変わらないので、経営努力をしなくなるからです。
私はまだ管理会社と正式な契約を結んでませんが、地元の業者と契約する予定です。
家賃相場観や入居者ニーズの把握など、実績もあり、安心して任せられます。
お店も我が家から徒歩5分ですし。
自分なりの管理会社の選択基準は以下のとおりです。
まず、管理費6%を上回るような会社は、ぼったくりです。
それから、宅建免許の更新回数です。
不動産会社の会社概要に宅建免許の登録番号が記載されています。
国土交通大臣(3)みたいな。
宅建免許は5年に一回更新が必要です。
この()の中が1だと、まだ5年も営業していない新しい会社だとわかります。
(3)であれば、10年以上宅建業を営んでいることになります。
一概に言えませんが、更新回数が多いほど、地域に精通し、倒産・閉店リスクも小さく、信頼性が増します。
あと、不動産会社が家賃保証(サブリース)事業を行ってないことも重要です。
家賃保証をしている場合、優先的に保証している物件の空室を埋めようとします。
そうしないと逆ざやになるからです。
保証していない一般管理物件は後回しにされますので、サブリース会社への管理委託はオススメしません。
我が家のPMフィーはおそらく5%になると思うので、空室損失を除く家賃収入に5%を乗じて、
(288万-14.4万)×5%=約13.7万円がPMフィーとなります。
次回につづく
現在の賃貸併用住宅 年間収支予想
家賃収入 +288万円
空室損失 △14.4万円(家賃収入の5%)
駐車場収入 0円
礼金収入 +15万円
更新料・その他収入 0円
収入合計 +288.6万円
維持管理費 △9.8万円
水道光熱費 △2.4万円
小修繕費 △15.8万円
経営管理委託費 △13.7万円
トータル収支 +246.9万円